Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna to umowa pomiędzy deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym).
Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, najczęściej za zapłatą tzw. „opłaty rezerwacyjnej”. Umowa rezerwacyjna umożliwia więc potencjalnemu nabywcy wyrażenie zainteresowania zakupem konkretnego lokalu mieszkalnego za określoną cenę. Z założenia ma ona zapewniać, że wybrany lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.
Zdjęcie pochodzi z unsplash.com
Forma umowy rezerwacyjnej i obowiązkowe jej elementy
Umowa rezerwacyjna musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać:
- strony umowy, miejsce i datę jej zawarcia;
- cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli została przewidziana;
- okres wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży;
- usytuowanie lokalu w budynku;
- powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz układ pomieszczeń.
Dodatkowo, umowa może zawierać inne elementy, które strony uznają za istotne.
Czas trwania umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt hipoteczny, czas trwania umowy powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub promesy udzielenia kredytu.
Limit opłaty rezerwacyjnej
Znaczącą regulacją jest wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W przypadku przedłużenia okresu rezerwacji, łączna suma opłat rezerwacyjnych również nie może przekroczyć 1%.
Przeznaczenie opłaty rezerwacyjnej
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z tej umowy deweloperskiej – deweloper przekazuje tę opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna przepada na korzyść dewelopera, jeśli umowa deweloperska nie zostanie zawarta w ustalonym terminie z winy potencjalnego nabywcy.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w następujących przypadkach:
- nieuzyskania decyzji lub promesy kredytowej przez rezerwującego;
- brak przekazania informacji od dewelopera o zmianach w prospekcie informacyjnym.
Ustawa przewiduje również zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w przypadku niewykonania zobowiązania przez dewelopera wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru, co uniemożliwiło podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Prospekt informacyjny
Deweloperzy są zobowiązani do dołączenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej. Ponadto, w trakcie trwania umowy deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o wszelkich zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, umożliwiając ich identyfikację i wskazując zakres zmian.
Wprowadzenie tych przepisów ma na celu uregulowanie praktyk rynkowych oraz zwiększenie transparentności i bezpieczeństwa dla przyszłych nabywców nieruchomości.
Podsumowanie
Dodanie do ustawy deweloperskiej regulacji dotyczących umów rezerwacyjnych
w znaczący sposób zmieniło dotychczasową praktykę zawierania tych umów, wdrażając bardziej rygorystyczne wymogi oraz zwiększając ochronę praw przyszłych nabywców nieruchomości. Wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, obowiązku sporządzania umów w formie pisemnej oraz konieczności dołączania prospektu informacyjnego ma na celu zwiększenie transparentności i bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Przyszli nabywcy, korzystając z umów rezerwacyjnych, mogą czuć się bardziej zabezpieczeni, mając pewność, że ich interesy są chronione na każdym etapie procesu zakupu nieruchomości.
Autor: |
Justyna Gensler
Radca prawny
Email: biznesprawnik@turcza.com.pl
Mec. Gensler specjalizuje się w prawie nieruchomości i w prawie budowlanym. Posiada doświadczenie w tworzeniu i opiniowaniu umów deweloperskich, transakcjach w obrocie nieruchomościami i obsłudze procesu inwestycyjno–budowlanego.
Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA:
