Ochrona nabywców w przypadku upadłości dewelopera

Choć obecnie sytuacja deweloperów na rynku nieruchomości jest dość dobra, to nabywca decydujący się na zakup nieruchomości, zawsze powinien brać pod uwagę ewentualną upadłość dewelopera. Warto już przed zawarciem umowy z deweloperem zastanowić się, w jaki sposób zabezpieczyć się przed tą sytuacją. Dzięki temu, w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera, odzyskanie wpłaconych środków będzie zdecydowanie łatwiejsze.

Upadłość dewelopera

Deweloper, jak każdy przedsiębiorca, może stać się niewypłacalny. Domniemywa się, że deweloper stał się niewypłacalny wtedy, gdy:

• jego opóźnienia w wykonywaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekraczają 3 miesiące albo
• deweloper posiada zobowiązania pieniężne przekraczające wartość majątki spółki, w ramach której działa, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.

W rezultacie, w przypadku zaistnienia jednej z powyższych przesłanek, sąd może ogłosić upadłość dewelopera. Nie oznacza to jednak, że konsumenci, którzy zawarli z nim umowy deweloperskie, są pozbawieni możliwości dochodzenia zwrotu wpłaconych środków. Należy bowiem pamiętać, że każdy deweloper ma szczególny obowiązek dbania o interes swoich klientów, szczególnie wtedy, gdy są konsumentami. Wobec tego postępowanie upadłościowe prowadzonego wobec deweloperów cechują szczególne rozwiązania mające na celu ochronę praw nabywców.

Rachunek powierniczy zamknięty i rachunek powierniczy otwarty

Art. 7 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”) zobowiązuje każdego dewelopera do zawarcia z wybranym bankiem umowy o prowadzenie powierniczego rachunku mieszkaniowego dla każdego realizowanego przedsięwzięcia. Na takim rachunku bank rejestruje wpłaty konsumenta oraz wypłaty dewelopera. Są dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych:

• rachunek powierniczy zamknięty – nabywca wpłaca na niego środki, które zostaną przelane deweloperowi dopiero po oddaniu całej inwestycji. Dzięki temu nabywcy są zabezpieczeni –
  w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, otrzymają oni całkowity zwrot wpłaconych środków,
• rachunek powierniczy otwarty – nabywca wpłaca na niego środki, które są przekazywane deweloperowi zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, czyli np. co miesiąc.

W tym miejscu warto postawić pytanie, który z przedstawionych rachunków powierniczych będzie korzystniejszy dla konsumenta, gdy deweloper ogłosi swoją upadłość. W przypadku rachunku powierniczego otwartego, deweloper cyklicznie otrzymuje zgromadzone na nim środki, które po zakończeniu każdej części inwestycji stają się jego własnością. Po wydaniu postanowienia o ogłoszeniu upadłości środki te wejdą zatem w skład masy upadłości i zarząd nam nimi przejmie syndyk, który będzie dążył do zaspokojenia wierzycieli zgodnie z dyspozycjami zawartymi w ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe. Ochrona nabywcy w przypadku gromadzenia środków na otwartym rachunku powierniczym jest więc nieco słabsza w porównaniu do tej, jaką może on otrzymać, gdy deweloper prowadzi rachunek powierniczy zamknięty. Wówczas, zgromadzone na nim środki nie wejdą w skład masy upadłości, lecz zgodnie z tym co zostało wyżej wskazane, zostaną zwrócone klientowi.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Środkiem ochrony praw nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych od deweloperów jest też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest to fundusz, którego celem jest zabezpieczenie interesów konsumentów na przykład w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Fundusz ten stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 49 Ustawy deweloperskiej, deweloper odprowadza składki z tytułu dokonanych przez konsumenta wpłat na rachunek powierniczy oraz opłaty rezerwacyjnej na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi więc dodatkowe zabezpieczenie, za pomocą którego konsumenci mogą odzyskać środki, które wpłacili na rzecz inwestycji dewelopera. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy deweloper nie przeniesie ostatecznie prawa własności nabytego przez jego klienta lokalu w wyznaczonym terminie, a także w przypadku dokonania przez kupującego odstąpienia od zawartej z deweloperem umowy wskutek ujawnienia wady istotnej nieruchomości.

Podsumowanie

Upadłość dewelopera to sytuacja, na którą warto przygotować się już przed zawarciem umowy deweloperskiej. Wówczas, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, łatwiej będzie odzyskać środki wpłacone w związku z umową deweloperską. W celu odpowiedniego zabezpieczenia w tym zakresie swoich interesów, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: