Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

O klauzulach niedozwolonych, inaczej abuzywnych, mówi się w sytuacji, gdy przedsiębiorca w transakcji z konsumentem narzuca umowę, regulamin, czy podobny dokument, w którym arbitralnie kształtuje pewne rozwiązania korzystniej dla siebie względem konsumenta. Rozwiązania te zawarte w poszczególnych postanowieniach, jeśli choćby teoretycznie mogą być krzywdzące dla konsumenta, to można żądać uznania ich za nieskuteczne i co za tym idzie niewiążące. Właśnie takie postanowienia mogą stanowić klauzule niedozwolone.

Nie wszystkie postanowienia umowne niekorzystne dla konsumenta muszą być klauzulami abuzywnymi. Jeśli postanowienie takie jest zarazem sprzeczne z ustawą, to staje się w ogóle nieważne. Mówimy więc o takich uregulowaniach, które są zgodne z przepisami ustawy, np. wymogami ustawy deweloperskiej, ale zarazem przewidują mechanizmy ustalania pewnych zasad z konsumentami wbrew ich interesowi. Art. 42 ustawy deweloperskiej wprost odnosi się do kwestii nieważności: Postanowienia umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 oraz art. 3 albo art. 4, mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Instytucja postanowień niedozwolonych stanowi przejaw szeroko rozumianej ochrony konsumentów jako strony słabszej w relacjach z przedsiębiorcą. Ochrona ta jest przewidziana w kodeksie cywilnym w artykułach od 385 i została wprowadzona do polskiego porządku prawa wskutek akcesji Polski do Unii Europejskiej. Prawo konsumenckie w naszym kraju obowiązuje zatem od niedawna, dlatego duży wpływ na kształtowanie świadomości o nim ma orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE.

Przedsiębiorca może bronić się przed uznaniem za abuzywne postanowień stosowanych w swoich umowach, jeśli wykaże, że były one negocjowane z konsumentem. TSUE wyjaśnia przy tym, że by w ogóle można mówić o „negocjowaniu” treści danego postanowienia, przedsiębiorca musi najpierw jasno i zrozumiale wyjaśnić konsumentowi ryzyka związane z daną klauzulą.

Umowa deweloperska zasadniczo także może być badana pod kątem istnienia w niej klauzul niedozwolonych. Co do zasady bowiem tzw. ustawę deweloperską stosuje się w relacjach między deweloperem, będącym przedsiębiorcą oraz nabywcą będącym osobą fizyczną, która w większości przypadków będzie konsumentem. Natomiast finalnie, w razie zaistnienia sporu pomiędzy stronami umowy, to sąd zbada, czy nabywca rzeczywiście konsumentem jest.

Można wymienić przykładowe najbardziej rażące przypadki stosowania postanowień niedozwolonych, czyli postanowienia dotyczące kar umownych dla nabywców za nierespektowanie niektórych obowiązków, dotyczące dodatkowego wynagrodzenia dewelopera, niezależnego od nabywcy, jednostronnej waloryzacji wynagrodzenia, czy dotyczące niedookreślonego wynagrodzenie, które deweloper w praktyce sam będzie sobie ustalał według nieznanych zasad, dotyczące kwestii niekorzystnych skutków dla nabywcy w przypadku niepowiadomienia dewelopera o zmianach dotyczących nabywców, czy dotyczące narzucania administratora wspólnej nieruchomości w przypadku inwestycji wielomieszkaniowych.

W praktyce odnalezienie dziś klauzuli niedozwolonej w umowie deweloperskiej zdarza się coraz rzadziej oraz wymaga posiadania wiedzy i doświadczenia w tego typu kontraktach. Deweloperzy posiadają na ogół swoje zespoły prawnicze, które starają się unikać redagowania kontrowersyjnych unormowań albo w najlepszym razie zapisują je w taki sposób, że nie sposób łatwo dostrzec ich abuzywności. Dlatego przy analizie umowy deweloperskiej warto skorzystać z pomocy adwokata czy radcy prawnego, który ma wieloletnie doświadczenie w branży nieruchomości.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: