Przeniesienie pozwolenia na budowę po nowelizacji Prawa budowlanego – możliwości i zagrożenia

O nowelizacji prawa budowlanego głośno było przez cały 2020 rok. Finisz prac ustawodawczych, lutowa publikacja ustawy zmieniającej gruntownie dotychczasowy stan prawny regulowany ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, a następnie jej wejście w życie we wrześniu tego roku były szeroko omawiane i komentowane nie tylko w środowiskach prawniczych i branży budowlanej, ale także w ogólnodostępnych mediach i w debacie publicznej.

Warto przyjrzeć się niektórym, nowym dla dotychczasowego porządku prawnego rozwiązaniom bliżej i poza zdawkowym stwierdzeniem jakie zmiany wprowadzono do porządku prawnego, poddać je bardziej wnikliwej analizie. Szczególnie przydatne okazać może się spojrzenie nie tyle stricte prawne co praktyczne. Taką praktyczną refleksją chcielibyśmy się podzielić w odniesieniu do instytucji przeniesienia pozwolenia na budowę, w kontekście dodanego przepisu art. 40 ust. 1a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z jego treścią organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora nawet bez zgody dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana. Dzieje się tak, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objętej decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Ta zmiana legislacyjna, oczywiście pożądana dla obrotu prawnego i ułatwiająca procedurę przenoszenia decyzji, znajdowała uzasadnienie logiczne, bowiem skoro dotychczasowy inwestor wyzbywa się nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, to zwykle następuje w celu realizacji przez jej nabywcę inwestycji objętej tym pozwoleniem. Nabywca – jako nowy właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu – winien uzyskać też wpływ na możliwość innego zagospodarowania gruntu, choćby poprzez uzyskanie pozwolenia zamiennego lub pozwolenia na realizację zupełnie innej inwestycji, po uprzednim wygaszeniu dotychczas wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby ten realny wpływ na możliwość zagospodarowania nabytej nieruchomości posiadać, musi być zatem stroną, podmiotem uprawnionym na gruncie wydanego już przed nabyciem nieruchomości pozwolenia na budowę, które – jak warto podkreślić – „blokuje” jakiekolwiek nowe założenia inwestycyjne.

Taka myśl przyświecała ustawodawcy. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej „często się zdarza, że osoba nabywa nieruchomość (sprzedaż, licytacja) wraz z obiektem budowlanym będącym w budowie. Niestety nieświadomie nie uzyskuje podczas nabywania nieruchomości zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdy dowiaduje się, że aby kontynuować budowę oraz oddać obiekt budowlany do użytkowania, musi dokonać przeniesienia pozwolenia na budowę na siebie (do czego wymagana jest zgoda dotychczasowego inwestora), rodzą się problemy. Dotychczasowi inwestorzy nie chcą wyrażać na to zgody albo żądają dodatkowych opłat za taką zgodę, jak również zdarzają się sytuacje, w których inwestor jest już nieosiągalny lub nie ma z nim kontaktu. Z uwagi na powyższe sytuacje w procedurze przeniesienia pozwolenia na budowę został dodatkowo uregulowany (w sposób odrębny) przypadek, gdy nowy podmiot nabył własność nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem od podmiotu, który dotychczas był (zgodnie z pozwoleniem na budowę) inwestorem. W takiej sytuacji uznano, że nie istnieje potrzeba, aby dotychczasowy inwestor wyrażał zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Należy przyjąć domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji.”

Nowy stan prawny ułatwia zatem procedowanie w tym zakresie i jest to możliwe także bez czynnego udziału dotychczasowego inwestora. Po marcowej nowelizacji ustaw odnieść można wrażenie, że samo nabycie nieruchomość pozwala na realizację inwestycji objętej pozwoleniem na budowę. Nic bardziej mylnego. Nie można bowiem zapominać, że realizacja inwestycji objętej pozwoleniem na budowę  odbywa się na podstawie projektu budowlanego, zatwierdzonego tym pozwoleniem. Sam projekt stanowi natomiast utwór w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych i jest przedmiotem autorskich praw majątkowych i praw zależnych. Po przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę – co stanowi formalną zmianę inwestora, należy zatem pozyskać wyżej wymienione prawa do dokumentacji projektowej. W przeciwnym razie realizacja inwestycji narazi nowego inwestora na roszczenia podmiotu, któremu prawa te przysługują. Może to być sam projektant, ale w praktyce takie przypadki są niezwykle rzadkie. W praktyce standardową praktyka jest bowiem przenoszenie autorskich praw majątkowych i praw zależnych przez projektantów (lub jednostki projektowe, które pozyskały te prawa od osób będących autorami projektu) na inwestora. Bez współpracy z inwestorem i bez zabezpieczenia swoich interesów na etapie nabywania nieruchomość nie sposób zatem zapewnić sobie swobodę w realizacji inwestycji objętej pozwoleniem, bez narażania się na roszczenia cywilnoprawne.

Z powyższego wynika zatem, że nowelizacja przepisów prawa budowlanego wprowadza ułatwienia dla obrotu na płaszczyźnie postępowania administracyjnego i to na poziomie czysto formalnym, odciążając strony z obowiązków przedłożenia dodatkowych dokumentów. Nie zwalnia to jednak nabywcy nieruchomości z obowiązku uregulowania sytuacji prawnej z dotychczasowym inwestorem na płaszczyźnie cywilnoprawnej – w zakresie praw autorskich do dokumentacji projektowej właśnie. W przypadku braku porozumienia z dotychczasowym inwestorem, nabywca nieruchomości co prawda przeniesienie na siebie decyzję o pozwoleniu na budowę, ale nie mając praw autorskich do projektu, realizacja inwestycji wydaje się być wątpliwa i jedynym wyjściem może okazać się wygaszenie pozwolenia na budowę już po jego przeniesieniu na nowego inwestora i uzyskanie nowe decyzji o pozwoleniu w oparciu o nowy projektu, do którego nabywca gruntu będzie miał wymagany wachlarz uprawnień w sferze praw autorskich. Warto zatem na etapie finalizacji transakcji zbadać także te kwestie w odniesieniu do dokumentacji projektowej zatwierdzonej pozwoleniem na budowę wydanym dla nabywanej nieruchomości.

Stan prawny: 15.11.2020 r.