Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości (część I)

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana może wiązać się z obniżeniem wartości nieruchomości. Wówczas właścicielowi lub użytkownikowi nieruchomości przysługują roszczenia wobec gminy. Poszkodowany może żądać od gminy między innymi odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienia nieruchomości.

I. UPRAWNIENIE PRZYSŁUGUJĄCE WŁAŚCICIELOWI W PRZYPADKU OBNIŻENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W przypadku uchwalenia niekorzystnego dla właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości MPZP, jednym z uprawnień mu przysługujących jest prawo do żądania odszkodowania za rzeczywistą szkodę.

II. PRZESŁANKI POWSTANIA ROSZCZENIA ODSZKODOWAWCZEGO

Aby właściciel lub użytkownik wieczysty mógł domagać się odszkodowania, konieczne jest poniesienie przez niego szkody. Pojęcie szkody, w tym konkretnym przypadku, zostało zdefiniowane przez Sąd Najwyższy w sposób następujący:
• szkoda – polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości (Wyrok Sn z dnia 12.10.2007 r., sygn. akt: V CSK 230/07).
• „rzeczywista szkoda” – obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (Wyrok SN z dnia 09.04.2015 r., sygn. akt: II CSK 336/14).

W przypadku dochodzenia roszczeń, właściciel nieruchomości musi wykazać, że uchwalenie MPZP istotnie ograniczyło lub uniemożliwiło korzystanie z nieruchomości, a także udowodnić wysokość rzeczywistej szkody.

Ocena spełnienia przesłanek odszkodowawczych powinna opierać się nie tylko na uwzględnieniu sposobu poprzedniego faktycznego korzystania z nieruchomości, lecz należy też uwzględnić istniejące możliwości w tym zakresie (nawet jeżeli właściciel z nich nie korzystał) przed uchwaleniem MPZP. Istotne jest zatem, nie tylko jak była, ale jak mogła być zagospodarowana dana nieruchomość.

III. USTALENIE MOŻLIWOŚCI ORAZ WYSOKOŚCI ODSZKODOWANIA

Aby ustalić możliwość oraz wysokość oraz wysokość odszkodowania należy:
W pierwszej kolejności ustalić możliwości gospodarcze (również potencjalne), jakie dawała nieruchomość ze względu na jej przeznaczenie, położenie, powierzchnię i zabudowę sąsiadujących nieruchomości, gdyby nie doszło do ograniczeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W drugiej kolejności należy ustalić możliwość wykorzystania nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W trzeciej kolejności należy zweryfikować sposób wykorzystania nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustalenie czy właściciel nieruchomości został ograniczony w możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

W czwartej kolejności, w przypadku ustalenia, że właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości został ograniczony w możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, należy dokonać ustalenia rzeczywistej szkody.

IV. PROCEDURA DOCHODZENIA ROSZCZENIA

Podstawę dochodzenia roszczenia stanowi przepis art. 4171 k.c., który reguluje odpowiedzialność Skarbu Państwa za wyrządzenie szkody. Właściciel jest uprawniony do dochodzenia roszczenia na drodze postępowania sądowego, w terminie 6 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. od dnia 20 stycznia 2020 roku. Podstawę prawną ustalenia ww. terminu stanowi art. 118 k.c. (Wyrok SN z dnia 20.10.2016 r., sygn. akt: II CSK 53/16).