Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką

Jedną z najpopularniejszych form zabezpieczenia spłaty pożyczki udzielonej na zakup nieruchomości jest ustanowienie na nabywanej nieruchomości hipoteki. Poniżej chciałbym opisać, co należy wiedzieć o hipotece i czy nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezpieczne.

Hipoteka to niezwykle istotna instytucja prawa cywilnego. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym pozwalającym zabezpieczyć wykonanie zobowiązania. Umożliwia wierzycielowi uzyskanie należnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką w sytuacji gdy dłużnik sam nie płaci. Hipoteka jest zatem prawem, które daje wierzycielowi daleko idącą ochronę.

Obowiązujące przepisy nie wprowadzają zakazu sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Należy jednak podchodzić do nabywania takiej nieruchomości z daleko posuniętą ostrożnością. Do tego rodzaju transakcji należy się odpowiednio przygotować, aby nie narazić się na dodatkowe konsekwencje finansowe. Przed dokonaniem zakupu, pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, a następnie ustalenie aktualnego zadłużenia, które hipoteka zabezpiecza. W tym celu należy pozyskać od właściciela nieruchomości zaświadczenie wydane przez wierzyciela hipotecznego, zawierające informację o wysokości zadłużenia.

Po ustaleniu rzeczywistej wysokości zobowiązania, strony przed zawarciem umowy sprzedaży, mogą najpierw zawrzeć umowę przedwstępną. W umowie tej, strony mogą ustalić, iż wpłacana na mocy umowy przedwstępnej kwota tytułem zaliczki lub zadatku (różnice między zadatkiem a zaliczka możemy znaleźć tutaj – hiperłącze) ma zostać wpłacona bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego. W takiej sytuacji, bez większego problemu, uzyskamy wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zawieranie umowy przedwstępnej jest zasadne jedynie wtedy, gdy kwota pozostała do spłaty jest relatywnie niewielka, tzn. nie większa niż ustalony pomiędzy stronami zadatek lub zaliczka.

Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej nie jest niezbędne. Podobne rozwiązanie może zostać wprowadzone bezpośrednio do umowy końcowej sprzedaży nieruchomości. W tym wypadku należy zadbać o to, aby w umowie znajdowały się odpowiednie klauzule dotyczące tego, aby cena za nieruchomość została przeznaczona w pierwszej kolejności na spłatę wierzyciela hipotecznego, a dopiero pozostała część ceny na rzecz sprzedającego – w innym bowiem przypadku kupujący nie ma żadnej gwarancji, czy dotychczasowy właściciel przeznaczy środki na spłatę wierzyciela hipotecznego. Brak natomiast spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteki spowoduję, że wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić roszczeń z nieruchomości, w tym m.in. wierzyciel hipoteczny będzie mógł przeprowadzić z niej egzekucję.