Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (tekst jedn. z dnia 21 marca 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 695; zwane dalej jako UOPNF) zawiera regulacje, jakie powinna zawierać umowa deweloperska. Art. 35 ust. 1 UOPNF enumeratywnie wymienia elementy umowy deweloperskiej, które z swej natury należą do elementów przedmiotowo istotnych (essentialia negotii) oraz elementów samoistnych (accidentalia negotii).
Zdjęcie pochodzi z unsplash.com
W art. 35 ust.1 pkt 14 UOPNF wskazano na jeden z elementów accidentalia negotii, tj. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Co istotne, strony mają takie uprawnienie a nie obowiązek. W związku z czym, brak zastrzeżenia kary umownej w umowie deweloperskiej nie będzie skutkował jej automatyczną nieważnością, przy czym należy pamiętać, że zastrzeżenie umowne w postaci kary umownej przede wszystkim na celu zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy, czy też konsekwencji opóźnień w zapłacie wierzytelności.
W tym miejscu warto zwrócić uwagę na art. 39 UOPNF, który wskazuje, że w przypadku, kiedy w umowie deweloperskiej zastrzeżono kary umowne na rzecz nabywcy, to wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Co więcej, jeśli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Warto pamiętać, że zgodnie z art. 483 § 1 KC kara umowna jest to określona umownie suma, której zapłata ma stanowić naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania tylko i wyłącznie zobowiązania niepieniężnego. Kwestia określenia kary umownej czy to procentowo, czy kwotowo pozostaje do wyboru dla stron umowy na zasadzie swobody umów, przy czym najczęściej spotykaną praktyką w umowach deweloperskich przysługujących nabywcy za niewypełnienie obowiązków przez dewelopera jest określenie procentowo kary umownej. I odwrotnie, najczęściej deweloper ma zastrzeżoną karę umowną za niewykonanie obowiązków przez nabywcy (np. nieprzystąpienie do odbioru etc.). Oczywiście katalog kar umownych może być bardzo zróżnicowany i zależy od potrzeb stron umowy.
W praktyce kary umowne z uwagi na zasadę swobody umów mogą być dowolnie konstruowane przez strony umowy, wobec czego przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto skorzystać z pomocy adwokata czy radcy prawnego, tym bardziej, że najczęściej to deweloper narzuca swoją treść umowy.
Autor: |
Michał Klauziński
Aplikant radcowski
Email: biznesprawnik@turcza.com.pl
W obszarze zainteresowań Michała Klauzińskiego znajduje się problematyka prawa prywatnego, w szczególności prawo cywilne oraz handlowe.
Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA:
