Umowa deweloperska to umowa cywilnoprawna, szczegółowo określona w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.), zwanej potocznie „ustawą deweloperską”. Na mocy tej ustawy deweloper zobowiązuje się do realizacji budowy i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę po zrealizowaniu inwestycji.
Strony zawierające taką umowę zazwyczaj nie biorą pod uwagę możliwości odstąpienia od umowy, zakładając, że inwestycja przebiegnie bezproblemowo i zgodnie z planem. Jednakże, mając na uwadze możliwość natrafienia na nieuczciwego dewelopera lub nabywcę. Warto znać swoje prawa i wiedzieć, w jakich sytuacjach można zgodnie z prawem odstąpić od umowy deweloperskiej.
Zdjęcie pochodzi z unsplash.com
Odstąpienie od umowy przez dewelopera
Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jednak ma mniej możliwości w porównaniu do nabywcy. Ustawa deweloperska przewiduje jedynie trzy przypadki, w których deweloper może odstąpić od umowy, i nie można rozszerzyć tego katalogu w umowie.
Pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, gdy nabywca nie zapłaci w terminie lub w określonej wysokości kwoty przewidzianej w umowie. Niemniej przed skorzystaniem z tego prawa, deweloper musi najpierw wezwać nabywcę do zapłaty i wyznaczyć mu dodatkowy termin, wynoszący co najmniej 30 dni w którym nabywca będzie mógł zrealizować żądanie z wezwania. Natomiast w sytuacji gdy zwłoka w płatności ze strony nabywcy powstanie w wyniku siły wyższej Deweloper nie będzie mógł odstąpić od umowy.
Drugim przypadkiem jest nieobecność nabywcy przy odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Trzeci przypadek to niestawienie się nabywcy u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. W obu tych sytuacjach deweloper nie może natychmiast odstąpić od umowy. Musi on wezwać nabywcę w formie pisemnej na nowy termin – odbioru lokalu/domu lub wizyty u notariusza. Ten termin musi być wyznaczony co najmniej 60 dni po poprzednim. Jeśli nieobecność nabywcy jest spowodowana siłą wyższą, deweloper również nie może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
Odstąpienie od umowy przez nabywcę
Artykuł 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego precyzyjnie określa sytuacje, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Jeśli jednego z tych elementów brakuje, nabywca może od umowy odstąpić, zatem:
- Umowa deweloperska nie zawiera elementów wymienionych w art. 22 ustawy;
- Informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie zgadzają się z informacjami w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, z wyjątkiem zmian określonych w art. 22 ust. 2 ustawy;
- Deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami zgodnie z art. 18 i art. 19;
- Informacje w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, na podstawie których zawarto umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy;
- Prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
- Deweloper nie przeniósł prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Przyczyn do odstąpienia jest stosunkowo wiele, jednak problematyczny może być termin w którym nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. W przypadkach omówionych w pkt 1-5, nabywca może odstąpić od umowy tylko w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia. Natomiast w przypadku 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia, nabywca jest zobowiązany do wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa. Jeśli deweloper nie spełni tego wymagania, nabywca może odstąpić od umowy.
Skutki odstąpienia od umowy
Głównym skutkiem skorzystania przez którąkolwiek ze stron z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest traktowanie tej umowy tak, jakby nigdy nie została zawarta. Zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej wygasają, a strony przestają być nią związane. Strony powinny zwrócić sobie wszystko, co wzajemnie świadczyły na mocy umowy. Ustawa jasno precyzuje, że nabywca nie może być obciążony żadnymi kosztami związanymi z odstąpieniem od umowy – deweloper również nie może uzależniać odstąpienia od umowy od zapłaty jakiejkolwiek kwoty na jego rzecz.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe, ale każda taka sytuacja wymaga indywidualnej analizy. Zawsze warto w pierwszej kolejności próbować polubownych rozwiązań, takich jak aneksowanie umowy lub podpisanie dodatkowego porozumienia. Jeśli jednak inne możliwości zawiodą, pozostaje opcja odstąpienia od umowy. Zachęcamy do kontaktu z nami przed podjęciem decyzji, aby podjęte działania były dobrze przemyślane i dostosowane do konkretnej sytuacji.
Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA:
