Środki ochrony nabywców lokalu mieszkalnego – w praktyce nie zawsze stosowane

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie zwana jak: „ustawa deweloperska”) obowiązuje już ponad osiem lat. W powszechnej świadomości utarło się już przeświadczenie, że nabywając nieruchomość mieszkaniową z rynku pierwotnego wpłacane na poczet ceny środki pieniężne podlegają jednemu z czterech wymienionych w ustawie środków ochrony. Czy to jednak możliwe, aby istniały wciąż inwestycje wyłączone spod reżimu ustawy w tym zakresie? Odpowiedź brzmi: tak.

Powołana ustawa deweloperska wymienia wśród nich:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W praktyce deweloperzy głównie korzystają z ostatniego z nich, głównie z uwagi na fakt, że jest to najkorzystniejszy dla niech pod względem ekonomicznym i operacyjnym środek ochrony. W ramach tego środka deweloper może pobrać środki ze specjalnie wydzielonego rachunku bankowego albo po zakończeniu całej inwestycji, albo po sfinalizowaniu kolejnego etapu prac.

Ustawa deweloperska zastrzegła bowiem, że powołane środki ochrony nabywcy nie dotyczą przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. przed dniem 29 kwietnia 2012 r. Choć to odległa data okazuje się, że mieszkania z takich inwestycji są jeszcze oferowane na rynku, choć ich udział w rynku staje maleje. Mając na uwadze, że wiele przedsięwzięć deweloperskich jest wieloetapowych, realizowanych w ramach kilku zadań inwestycyjnych w ofercie deweloperów wciąż są zatem mieszkania wybudowane w ramach inwestycji, które nie korzystają z żadnej formy zabezpieczenia nabywcy lokalu. Spory udział w rynku takich mieszkań występuje w północnych miasta kraju – głównie w Trójmieście.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dostrzegł jednak tę niedoskonałość systemu prawnego w dotychczasowych przepisach i dąży do wyeliminowania tej praktyki.

Przedstawiciele UOKiK zwrócili uwagę, że celem art. 37 ustawy deweloperskiej – który wyłączył obowiązek zapewnienia ochrony wpłat dokonywanych na rzecz dewelopera przez nabywców mieszkań z rynku pierwotnego – było umożliwienie firmom dostosowania się do nowych wymogów ustawowych w przypadku inwestycji będących już w toku, z założenia będących na zaawansowanym etapie inwestycji. Sam przepis – patrząc na jego funkcję także miał mieć charakter rozwiązania przejściowego. Biorąc pod uwagę czas, jaki upłynął od wejścia w życie ustawy deweloperskiej UOKiK uznał, że spełnił on swoją rolę i dalsze jego obowiązywanie nie znajduje uzasadnienia.

Dlatego w projekcie nowej ustawy deweloperskiej – tj. w projekcie ustawy  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 13 lutego 2019 r., wprowadził stosowne przepisy przejściowe i wprowadzające. Deweloper, który w dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej będzie prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego – zgodnie z aktualną treścią projektu ustawy – będzie miał obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku dla tego przedsięwzięcia w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy.

Projekt został po licznych konsultacjach resortowych i społecznych przedstawiony Stałemu Komitetowi Rady Ministrów, prace legislacyjne w tym zakresie są zatem zaawansowane. Warto zatem dokonując transakcji na rynku pierwotnym badać czy dla danego przedsięwzięcia prowadzone są rachunki powiernicze lub zapewniane są inne, przewidziane dotychczas obowiązującymi przepisami środki ochrony nabywców, bo wcale nie musi tak być. Deweloperom, którzy prowadzą przedsięwzięcia bez ich wykorzystania zalecamy zaś śledzenie postępu prac legislacyjnych.

Opracowano na podstawie:

• ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 13 lutego 2019 r.